今天，我们想与大家共同探讨一个话题：如何在粤港澳大湾区这片热土上，利用城市更新持续地引导其未来发展。
城市更新是湾区建设的涡轮增压
2018年国家提出了粤港澳大湾区的战略。2019年2月19日，国家正式发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，标志着粤港澳大湾区建设迈上新台阶，未来将更大限度地发挥产业和经济协同效应。粤港澳大湾区对标的是世界三大顶级湾区，纽约、旧金山和东京湾区。目前，大湾区覆盖的11座城拥有7000万+的人口，5.6万+平方公里的土地面积，2018年大湾区的经济总量（GDP）约为10.87万亿元，接近纽约湾区水平。
根据最新发布的《四大湾区影响力报告（2018）：纽约·旧金山·东京·粤港澳》测评结果显示，粤港澳大湾区经济影响力位列四大湾区之首，整体影响力指数排名第三，这得益于粤港澳大湾区旺盛的增长力和创新力，以及作为国家战略甫一推出就引发的“聚光灯效应”。
但同时我们也看到，粤港澳大湾区的经济绩效指标表现较差，人均GDP、地均GDP、第三产业比重和营商环境等得分远低于其他三大湾区，位居末位；创新基础指标和创新能力指标也表现乏力。
由此可知，粤港澳大湾区整体的发展质量和创新水平与发达国家湾区相比还存在一定差距。要实现“国际一流湾区”的建设目标，还需要付出更多的努力。
那么，在大湾区人口高度聚集的情况下，驱动其发展最基础的资源是什么？是空间资源。但现实是这个数据不容乐观。2018年深圳市、东莞市的国土开发强度已逼近50%，中山市、佛山市、珠海市已超过30%。国际通行的生态宜居线（以土地利用强度为评价指标）是20%,生态宜居警戒线是30% ，也就是说相当一部分重点城市的土地开发强度都超过了生态宜居警戒线，可开发土地与用地需求的矛盾十分尖锐。我们认为，城市更新是突破大湾区发展瓶颈的重要手段。如果说空间资源的开发利用是大湾区建设发展的发动机，那么城市更新就是这个发动机的涡轮增压。
在戴德梁行的一篇分析报告《城市更新4.0–迈向卓越的全球城市》中，对城市更新进行了阶段分类。改革开放前从大拆大建起始到各地新城开发追求规模效益，这个过程也是中国城市化进程伴随着经济大跨步发展的时代。但同时也激化了一系列难以协调的矛盾，环境污染、交通拥堵等城市病快速蔓延，大跨步的改造更带来了社会矛盾的激化。于是可以看到，新世纪开始在一二线城市掀起了精细化更新的新浪潮，这一定程度上缓解了快速更新带来的裂痕，但仍然无法解决城市化快速变更发展与多方利益的矛盾冲突。当前的管理水平还远远落后于资本涌入、经济发展和人们对美好生活的迫切期望！我们需要一种全新的管理模式。
千万个人心中有千万个大湾区
都市圈自然资源团队结合过去多年的国土、规划管理经验，走访了大湾区某个更新项目中的多参与方，包括当地政府与主管部门、规划设计单位、开发商、业主村民。他们代表着不同的利益，因此有着不同的诉求，而快速发展的城市化让每个人的认识都难以达成一致。我们走访中发现，10年前两千一亩地大家争着卖，10年后两万一亩地大家都不肯卖。从中我们意识到，千万个人心中有千万个大湾区，最困难的是缺乏一个权威公开的信息平台，能让大家在共同的认知上进行协商。
在过去两年的时间，我们从信息协同的角度，提出了城市更新信息管理更新信息管理的四大研究方向——提质、增效、公平、可持续。提质是构建优化科学合理的数据体系和标准，增效强调建立一套可行的流程体系作为信息通道，公平是基于利益共享机制构建合理的多方协同模式，可持续是制定决策支持体系辅助城市可持续管理。
为了达到上面的建设，这时就需要一个面向城市更新的信息管理模型。这个模型不能只是对城市各类地物进行的数据描述，还需要有时间的维度，以及在全过程中人民对空间的共识对象，由此我们制定了城市更新全生命周期的信息管理模型。
首先确认合规合法、合情合理的可以用于城市更新的地，根据年度计划做好城市更新发展的总体调控。配合城市更新相关部门做好项目策划，摸清权属，解决争议，收集民意，在项目策划中最大程度保障公平。提供科学合理的方案设计，做好多利益相关方的协调。实施建设阶段，对项目方案各个具体阶段进行跟踪和信息查询，实现项目高效落地。
通过这样一个信息化载体，把城市更新时序变迁，城市更新全过程中可能涉及到的人、财、物、利、权等构建成一个个可行的模型，并串联在一起，贯穿于整个更新过程。
信息化赋能城市更新全过程
面向城市更新的存量挖掘、项目管理、透明监管、品质提升、信息共享、多方利益保障的全新目标，都市圈自然资源团队以城市更新全生命周期的信息管理模型为基础，开发了城市更新信息管理平台，实现了多方面的应用。
首先是总体的存量挖掘，先确定哪些地块是可以用于城市更新的。在这里分享我们在广州的一个研究案例。我们采用了多种类多尺度遥感影像的AI及对象化识别，将10年前合法用地上盖建构筑占30%以上宗地挖掘出来，准确率达到87%以上，统计汇总识别出96万平方米的存量可更新用地，让政府决策心中有大数。
这些存量用地能否纳入更新计划，还需要进一步权属摸查。由于历史政策变更与调整，管理的粒度参差不齐，对权属认定的摸查不仅仅是资料收集那么简单。我们帮地方政府从批、征、供、用、建、验、登等一系列业务资料与档案中，汇集数据建立空间化关联，梳理构建了权属资料的一张图。切实保障业主的合法权益，同时也为后续工作提供了数据基础。
有了初步资料梳理，对计划更新的单元就需要进行详细的入户调查。通过倾斜摄影实景模型，让平面的土地权属管理进入到立体的建筑管理，实现立体城市的真实建模与对象分割，帮助地方政府理清更新范围内有多少层、多少户，为拆迁补偿提供认定材料。
同时，城市更新还能帮助我们更好的进行历史保护，延续历史文脉。原有历史建筑与文物保护工作往往很抽象，大家对着各种名录各说各话。通过倾斜摄影结合地面扫描采集，实现各类历史建筑的直观展示，让人身临其境体验历史文化魅力。城市更新不仅要优化环境，还要留住人心。
做完各类现状调查，就进入到项目策划阶段。项目策划是整个城市更新阶段的“操盘手”，土地信息的全面掌控是必要前提。通过空间为中介，将土地涉及的规划、现状、权属、设计等资料一键导出。让项目策划可以全面掌控多方资料。减少了各种资料查找时间。
项目是否可行，应该投资多少是城市更新的核心问题。从建筑量、复建量、改造成本、赔偿标准四方面，精细化测算项目拆迁及补偿成本，估算投资总额、可盈利容积率、公建配套。为城市管理者提供复建片区开发强度指标测算，也辅助开发商测算投资额度，协助项目精准运作。
确定了拆迁与投资，还要把握未来的建设。在确定的容积率、退让、绿地等条件下，如何去进行建筑的布局和设计，过去设计单位可能要花一个月来完成。而通过智能方案强排，可以支持多套建筑布局方案的自动化生成，快速调整合适的方案，为多方协同决策节省宝贵时间，促进达成布局共识。
最后，在确定布局基础上设计详细方案。以往方案往往侧重于描绘美好蓝图，缺失了对周边现状的衔接信息，真正建设中难以达到预期效果。通过设计模型与实景模型的融合技术，实现直观的所见既所得效果，让梦想照进现实。
都市圈核心技术
二三维融合：包括数据融合和展示融合，基于WebGL的二三维融合技术，支持二三维数据在浏览器端无插件三维场景流畅展示，可根据不同使用场景动态调用不同渲染基础组件，兼顾二三维两者优势。
数据中台模式：通过构建时空信息载体体系，从多元数据管理到空间数据管理，实现不确定性的数据融合。
知识融合理念：对复杂概念对象的多维度融合，促进对城市更新认知的共识，建立多方协同的信息管理模式。
城市更新是人们建设美好生活的需要，也是将粤港澳大湾区打造国际一流湾区的重要抓手。城市更新不仅是拆旧建新，还应该包括新的信息管理模式，新的多方利益协同机制，新的管理决策支持体系等，由此为大湾区的高质量、高效率、可持续发展提供源源不断的动力。
都市圈自然资源团队也将秉承专业服务和创新精神，继续努力为湾区城市更新安装上更多的涡轮增压引擎。
注：本文转载自“广州都市圈OCN”公众号，转载请联系原作者
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