《中国不动产》杂志第8期刊登《不动产单元不能混用》一文后，引发了业内的深入讨论和不同意见。编辑部特邀中国土地勘测规划院地籍所所长姜栋等专家撰写本文，以帮助大家更好地理解和执行不动产单元设定与代码编制规则。
《不动产登记暂行条例》第8条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”2015年3月30日，国土资源部下发了《不动产权籍调查技术方案》，其中的附录A——《不动产单元设定与代码编制规则(试行)》(以下简称《规则》)对于指导不动产单元设定与编码发挥了重要的指导作用。为更好地理解和执行该《规则》，现就业界关注的几个有关问题做些简要说明。
①关于不动产单元的定义和设定
不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。即土地及定着物的权利主体保持一致，且具有独立的基本用途和使用功能，并构成权属边界封闭的空间。自然幢宜作为不动产单元编码中“幢”的表示单位;自然幢应当是地籍图上所表达的建筑物、构筑物等房屋的基底范围线。“户”表示权利人登记的顺序号。
集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元;无定着物的使用权宗地(宗海)应设为一个不动产单元;有定着物的使用权宗地(宗海)，宗地(宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)应设为一个不动产单元;其中，定着物单元是在使用权宗地(宗海)内划分的。
定着物为房屋等建筑物、构筑物的,同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元;具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间(经批准的建筑施工图一般使用实体墙、铜条或铜钉分割)划分定着物单元;同一权利人拥有多套、多层(不连续或内部不连通)、多间(不连续)、界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套(层、间等)房屋宜各自划分定着物单元;同一权利人(如行政机关、企事业单位等)拥有的两幢或两幢以上的整幢房屋可共同组成一个定着物单元。
定着物为森林、林木的,权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元;属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。
定着物为其他类型的,每个定着物可各自单独划分一个定着物单元;属于同一权利人全部同类定着物(如水塔、烟囱等)可组成一个定着物单元。
②关于不动产单元编码
不动产单元代码由宗地(宗海)代码+定着物代码构成，采用七层28位层次码结构。其中，宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地(宗海)特征、宗地(宗海)顺序号。定着物代码采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号，第一至第五层为宗地代码，第六至第七层为定着物代码。
不动产单元代码的表示方法为：分四段用全角字符“空格”分隔。其中第一段6位，表示行政区划代码;第二段6位表示地籍区与地籍子区;第三段7位，表示宗地(宗海)号，由宗地(宗海)特征码和宗地(宗海)顺序号共同组成;第四段9位，表示定着物代码，由定着物特征码和定着物单元编号共同组成。
③关于地籍区(地籍子区)的划分
在县级行政辖区内，以乡(镇)、街道界线为基础，参照城乡规划，结合相对稳定的明显线性地物划分地籍区。
开发园区、农垦、森工等特殊区域，宜在所在行政区内(跨行政区的，以所在的主要行政区为参照)划分1个或若干地籍区。
跨县级以上行政区的整乡(镇)“飞地”，宜在“飞出地”的行政区划内，划分1个或若干地籍区;跨县级以上行政区的其他零星“飞地”，宜在“飞入地”的地籍区内，划分1个或若干地籍子区。
跨区的交通、水系、管线等线型地物，可以划分为独立的交通、水系、管线等地籍区，其空间范围应为线型地物的边界线。其中：交通地籍区可细分为铁路、城市轨道、高速公路、等级公路、一般道路、城市街巷、立交桥等地籍子区;水系地籍区可细分为河流、干渠等地籍子区;管线地籍区可细分为电力线、市政管线等地籍子区。
非线型的其他地籍区(地籍子区)可使用线型地物的中心线或边界线作为该地籍区(地籍子区)的边界线(空间范围虽有重叠，但不影响地籍区的编码)，统计地籍区(地籍子区)面积时，应扣除线型地籍区(地籍子区)所占用的面积。
县级的行政管辖区与行政界线不一致时，参照线状地物，按照行政管辖区划分地籍区(地籍子区)。
④关于地籍区(地籍子区)的变更
地籍区、地籍子区的界线划定后，其数量和界线宜相对保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。并按要求于2016年11月底前完成地籍区(地籍子区)的国家级汇交。特殊情况确须进行界线调整的，需报国土资源部备案。
地籍区(地籍子区)变更的情景主要包括三类：一是县级(含)以上行政区划调整，涉及地籍区(地籍子区)变更的;二是城市建设导致地籍区(地籍子区)界线的参照物发生变化的，如实施道路改造、河流截弯取直等行为，导致地籍区(地籍子区)界线发生变化等情况;三是城市建设导致地籍区(地籍子区)合并或分割的，如旧城改造形成的新宗地跨越已有的地籍区(地籍子区)等。
地籍区(地籍子区)变更的原则是：优先选择地籍区(地籍子区)界线变化，数量不变;其次选择地籍区(地籍子区)界线和数量都发生变化。
⑤关于地下(地上)空间不动产单元设定与编码
宗地内结建的地下空间宜作为地表自然幢的组成部分，具有独立使用价值的层、间等空间可以和地表宗共同设定为一个不动产单元，宗地代码应采用地表宗的宗地代码。
宗地内单建的地下空间宜作为独立的自然幢，设立单独的地下宗地，宗地特征码的第2位使用“X”表示，宗地顺序号采用地表宗的宗地顺序号;具有独立使用价值地下层、间等空间宜与该地下宗地共同构成一个不动产单元。
跨宗地的地下(地上)空间(如人防工程等)应设立单独的地下(地上)宗地，宗地代码按照《地籍调查规程》规定的要求重新编制。宗地内地下(地上)具有独立使用价值的空间宜与该宗地共同构成一个不动产单元。
⑥关于定着物为房屋的不动产单元设定
同一宗地内，同一权利主体所有的多幢建筑物、构筑物等房屋和所在的宗地可以设立一个不动产单元，定着物代码的前5位宜采用“F9999”作为统一标识。每幢建筑物、构筑物等房屋的基本信息可以在房屋调查表中按幢填写。
同一权利人所有的成套住房、地下车库与所在宗地宜分别设定不动产单元。一是成套住宅和车库属于两个不同使用功能的独立空间;二是便于房屋产权交易、抵押和查封。
同一权利人所有的多套住房，每套住屋与所在宗地宜独立设立一个不动产单元。
宗地内在建工程的定着物代码的前5位宜采用“F0000”作为统一标识。
⑦《规则》相关规定与《细则》相关规定并无冲突
《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。《不动产登记操作规范》又对该条进行了细化，即没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。这与《规则》的相关规定并无冲突。而且，《不动产登记操作规范》中特别明确，不动产单元应当按照《规则》的规定进行设定与编码。不动产登记机构(国土资源主管部门)负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码的唯一性。
鉴于此，一宗地上无建筑物、构筑物等定着物的国有建设用地使用权宗地，其不动产单元编码为：宗地代码+定着物代码，其中定着物代码为“W00000000”。若该宗地内已经建有两幢合法建造已竣工的房屋，权利人一并申请国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记，其中，房屋按幢申请登记，那么这两幢楼的每一幢楼分别与该国有建设用地使用权宗地构成一个不动产单元，也就是要编制两个不动产单元代码，即该宗地代码加上每幢楼的代码(特征码“F”，编码的前四位为幢号，如果在宗地内统一编号，两幢楼的幢号分别为0001和0002;后四位为户号，由于按幢登记，则户号均为0001)。原国有建设用地使用权宗地(空地)的不动产单元代码作为历史数据，不再继续使用。 (文|姜栋、胡小华 来源|中国不动产)
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